sábado, 26 de mayo de 2012

Corredores Inmobiliarios al borde de un ataque de nervios


El título de la película de Almodovar sirve para describir la situación actual.

·   El Gobierno con necesidad de dólares cierra todos los canales de comercialización del dólar al precio oficial.

·       Inmuebles que desde 1975 se comercializan en dólares, buscando una moneda dura que proteja al capital de la depreciación de la moneda local.

·     Operaciones inmobiliarias que quedan entrampadas entre dos tipos de cambio, uno oficial a $ 4,50 por dólar y uno paralelo, negro o blue a un valor indefinido, entre $ 5,50 y $ 6,00 por dólar.

·         Propietarios que pretenden que su venta se pague en dólares billetes.

·      Compradores con dificultades para obtener dólares al tipo de cambio oficial y quieren pagar en pesos al tipo de cambio oficial.

·         Economistas que dicen que el mercado paralelo es de muy poco volumen de operaciones y por lo tanto el precio que se publica no es representativo de un mercado transparente.

·      Otros economistas que dicen que el dólar se estancó frente a la inflación interna y que su valor actual debería ser $ 8,10 ó $ 15,90 ó vaya a saber cual. (La cantidad de gente que apareció en los diarios escribiendo sobre el dólar es increíble)

·         Opiniones que dicen que llegó el momento de pesificar la economía y  que la venta de inmuebles se deberían hacer en pesos.

·       Otras opiniones que dicen: el peso perdió 13 ceros hasta la fecha,  que es como dividir el peso actual por 10.000.000.000.000 para conocer su valor histórico.

·         Opiniones que dicen que se terminó el mito del "ladrillo como reserva de valor".

·         Otras opiniones que fueron defensoras del mito del ladrillo que hacen “mutis por el foro”

·        Desarrolladores inmobiliarios que se salvaron de este desastre cuando hace 2 años inventaron el modelo de “fideicomiso al costo”. El desarrollador no pone en riesgo su utilidad, que la asegura con un ingreso fijo,  el riesgo por los mayores costos lo tienen los compradores que son  “dueños” del proyecto.

·     Propietarios que piensan en no vender hasta que pase la tormenta y ofrecer su propiedad en alquiler ó dejarla “cerrada con llave”.

·         Compradores que pueden esperar y esperan, intuyendo que este nuevo valor del dólar llegó para quedarse.

·         Dirigentes inmobiliarios que dicen que la actividad bajó un 30%

·         Colegios de Escribanos que dicen que se hacen muchas menos escrituras.

Y en el medio de este gran lío esta el Corredor Inmobiliario, cuya misión es intermediar entre la oferta y la demanda y que en estas condiciones su trabajo se hace muy difícil y a veces imposible de llegar a un acuerdo satisfactorio para las partes.

Si no hay acuerdo, no hay honorarios, no se pueden pagar sueldos, los gastos fijos comienzan a asfixiar al negocio y el “pato de la boda” lo terminan pagando los que viven de su ingreso mensual.

Esto se veía venir.
El mercado inmobiliario tiene un funcionamiento especial: los inmuebles se venden en dólares pero el costo de su construcción es en pesos, estoy hablando de los inmuebles nuevos, pero estos fijan el precio de los usados.

En los últimos años el tipo de cambio de pesos por dólar ha tenido una devaluación anual del 5%, mientras que el índice de precios de la construcción que elabora la cámara del sector, vino creciendo a un 20% anual. ¿Qué pasa con esa diferencia del 15%? Si el desarrollador no hace nada, debe vender más dólares de su ingreso para cubrir sus mayores costos en pesos y eso da como resultado que baje su rentabilidad. Para evitar la pérdida de rentabilidad aumenta los precios.

Aquí un ejemplo



Por lo tanto en los últimos 7 años el precio de las propiedades vino creciendo año a año ¿pero se trataba de un crecimiento genuino por incremento de la demanda? No,  porque no se incrementó la cantidad de unidades vendidas,  que estuvo por debajo del promedio. El aumento se debió a un ajuste inflacionario: inventamos “la inflación en dólares”.

Durante esos años se dio un debate: si había o no burbuja de precios. Puedo decir que los precios se inflaron como un globo y siempre pasa que los globos se desinflan.

No es cuestión de encontrar al malo de la película, porque el desarrollador que aumentó los precios lo hizo obligado porque aumentaron los costos, y además los compradores después convalidaban el aumento de precios comprando, y es mas, se ponían contentos porque esos mayores precios le revaluaban positivamente su capital (el inmueble). En criollo: compraban a 100 y en algún momento podían vender en 150 haciendo una buena diferencia (si vendían).

Hoy probablemente le quieran pagar 120 y el propietario igual habrá hecho una diferencia con el precio de compra y revaluado su capital, aunque no quizás, la diferencia que esperaba. Mañana nadie sabe lo que va a pasar, es lo que se llama incertidumbre.

Los Ciclos Económicos
Si se estudia la economía argentina en el tiempo se encuentra una curva que evoluciona entre cimas y fondos. El estudio se hace midiendo la evolución de una variable que se llama Producto Interno Bruto (que es el volumen total de transacciones económicas que se hace en el país en un período determinado). Si se grafican las variaciones de esa variable en el tiempo se obtiene el siguiente gráfico:


La curva roja representa a toda la economía, la curva azul representa a la actividad de la construcción que está inserta en esa economía. A la línea azul se la llama ciclo inmobiliario y tiene un comportamiento particular:

  • En los momentos de crecimiento del PIB general el PIB inmobiliario crece más.
  • En los momentos de caída del PIB general,  el PIB inmobiliario cae más.

Esto se debe a que la duración de un proyecto inmobiliario ocupa varios años. En los momentos de crecimiento económico,  como es rentable desarrollar nuevos proyectos, estos se multiplican; pero si la situación económica cambia, un proyecto ya lanzado no se puede detener porque el costo de detenerlo es más alto que continuarlo.

Los proyectos terminados se acumulan y como no es negocio realizar nuevos proyectos,  el PIB de la construcción cae. La duración de esta caída dependerá del ciclo económico. Durante la caída, las nuevas necesidades de vivienda se resuelven del stock de viviendas desocupadas disponibles en las ciudades.

Hacia delante es difícil prever como se comportarán las variables, por eso se habla de incertidumbre; pero,  probablemente haya una baja de la actividad económica que produzca una baja de la actividad de la construcción.

Si no se hace nada con respecto a la inflación y el tipo de cambio se mantiene retrasado con respecto a ésta,  se seguirán produciendo tironeos en la economía.

Qué hacer con los clientes
No todas las situaciones son iguales. En propiedades de menor valor,  los montos involucrados entre la punta vendedora y la compradora son más fáciles de resolver. En operaciones de mayor precio los montos son más altos y las posiciones son más irreductibles.

Aquel que venda para comprar tendría que “calzar” el descuento que deba hacer en el precio para vender con el descuento que le pedirá al vendedor para comprar.

Aquel que venda porque quiere convertir su inversión inmobiliaria en dinero está en la situación mas difícil ya que deberá asumir que quizás no pueda lograr el precio esperado, pero que,  sin embargo,  logre una diferencia entre el precio que obtenga y el que pagó la propiedad.

La tarea del Corredor, como siempre,  será acercar a las partes haciendo notar los pro y los contra de cada decisión.

Para el que resuelva suspender la venta y ofrecer la propiedad en alquiler deberá saber que la rentabilidad neta de los alquileres ronda el 3% anual sobre el capital invertido y que esa ecuación puede bajar si aumentan impuestos y expensas y no sube el precio de los alquileres por sobreoferta en el mercado.

Es una situación difícil para el mercado que solo el tiempo podrá aclarar.

Como broche final coleccione de Internet frases famosas que han dicho los funcionarios públicos sobre el dólar.

Las frases con el dólar como protagonista

Cristina Fernández de Kirchner el 25/05/2012
“Me acuerdo de un amigo, que no voy a decir el nombre porque me va a matar si lo digo, que una de los dos hijas vive acá en Bariloche, y me decía en 2002, cuando se produjo el crac económico y el Parlamento elige un nuevo gobierno el 1º de enero, este amigo de la familia viene y le dice a mi hijo Máximo: ‘Máximo, hay que comprar dólares –estaba a 4,80 en ese momento - porque se va a ir a 10 pesos’. Y el amigo nuestro compró. No sé qué habrá hecho con esos dólares o si los tendrá.”

SBATELLA QUIERE DESDOLARIZAR "POR LA BUENA O POR LA MALA"
El titular de la Unidad de Información Financiera (UIF), José Sbatella, consideró que "por la buena o por la mala tenemos que recuperar la soberanía monetaria. Pensamos que, inclusive, la desdolarización de la Argentina requiere ponerle un límite a la facilidad con que se hacían las cosas", señaló el economista. Abril de 2012

SBATELLA: "NADIE PROHÍBE AHORRAR EN DÓLARES"
El titular de la Unidad de Información Financiera remarcó que las nuevas medidas cambiarias sólo buscan conocer "el origen de los fondos" y dijo que el Gobierno viene siguiendo la diferencia entre el dólar oficial y el "blue". Noviembre de 2011

La gente que tiene ingresos y que compra dólares con su sueldo o con su jubilación, más allá de estar haciendo un mal negocio, lo que tiene que hacer solamente cuando lo hace es dar información", Miguel Pesce, vicepresidente del BCRA. Noviembre de 2011

EL QUE DEPOSITO DOLARES, RECIBIRA DOLARES... 
Frase dicha por Eduardo Duhalde al asumir como presidente en enero de 2002 después del corralito de Domingo Felipe Cavallo. Sin comentarios... 

LES HABLE CON EL CORAZON Y ME CONTESTARON CON EL BOLSILLO 
Dicho por el ministro de Economía Juan Carlos Pugliese en 1989, en medio de una gran crisis financiera, luego de un discurso que intentó frenar en vano la corrida cambiaria-bancaria.  En aquel fatídico verano de 1989, hasta los jubilados iban a las casas de cambio a comprar dólares para defenderse de la inflación, mientras Raúl Alfonsín, negando la realidad, trataba de quitarse la responsabilidad del incendio y hablaba de un golpe de mercado. 

EL QUE APUESTA AL DOLAR, PIERDE 
Advertencia lanzada en 1981 por el ministro de Economía Lorenzo Sigaut. Asumió como ministro de Economía, cuando el entonces general Jorge Rafael Videla, quien se había desempeñado en la presidencia del gobierno militar desde el 24 de marzo de 1976, fue desplazado por Roberto Viola. El cambio en la presidencia de facto implicó también el cambio del ministro de Economía que había acompañado toda la gestión de Videla, José Alfredo Martínez de Hoz.  Sigaut, un economista proveniente del sector industrial argentino, asumió con la intención de poner fin a la subvaluación del dólar que caracterizó la etapa de Martínez de Hoz. En ese sentido, al momento de asumir su cargo, Sigaut pronunció una frase que, obviamente tenía como objetivo desalentar maniobras especulativas, pero que pasó a la historia argentina como ejemplo de la poca confiabilidad de las declaraciones de los gobernantes: "el que apuesta al dólar, pierde". Pocos días después, dispuso una revaluación del dólar en un 30%, la primera de una serie de devaluaciones que tomó durante su función.

EL RODRIGAZO
El 4 de junio de 1975, el entonces Ministro de Economía Celestino Rodrigo, dispuso un brutal ajuste que consistió en devaluar el peso ley llevándolo de 10 a 26 en lo que hacía al dólar comercial; el dólar financiero pasó de 15 a 30 pesos ley, y se creó un nuevo tipo de cambio turístico, en 45 pesos. Ya Gómez Morales, en marzo, había llevado el cambio comercial de 5 a 10 pesos y el financiero de 10 a 15. Las tarifas eléctricas subieron de 50 a 75%. La nafta súper, 172% y la común, 181%.. Igual otras tarifas. Nunca en la Argentina había habido semejante ajuste de precios relativos, ni tanta inflación y devaluación, más una recesión que acabó con 11 años seguidos de crecimiento. Y todo en un contexto de vacío de poder tras la muerte de Perón en 1974 y una espiral de violencia.

viernes, 25 de mayo de 2012

Práctica Legal en la compraventa inmobiliaria


Análisis pormenorizado del proceso  inmobiliario y sus etapas documentadas desde la Captación  de la propiedad  a la Venta,  hasta la efectiva escrituración del inmueble.

MÓDULO 1: Clase teórica - Conceptos
  • Compraventa. Concepto. Elementos. Capacidad. Distintas Modalidades en la compra venta de inmuebles.
  • Posibles pactos y su aplicabilidad. Condiciones. Cláusulas Penales y/o Multas. Venta de Cosa Ajena. 
MÓDULO 2: Clase teórico - práctica - Confección de Autorización de Venta
  • Trabajo con Autorización de venta.  Comparable con la Gestión de Negocio Ajeno y el contrato de Mandato, sus características y diferencias en el Código Civil. Elementos. Plazos. Características. Vencimientos. Renovaciones automáticas. Documentación necesaria.
  • Trabajo sin autorización de venta. Operaciones compartidas con otros colegas Jurisprudencia al respecto
  • Cartel ofertando el inmueble - Responsabilidad
MÓDULO 3: teórico - práctica - Confección de Reserva
  • Reserva de compra.  Concepto de "Ad Referéndum".
  • Operaciones condicionadas. Compra en comisión. Negociación.
  • Conformidad de la reserva.
  • Seña. Promesa Bilateral de compra venta
MÓDULO 4: Clase teórico - práctica - Confección de Boleto de Compraventa
  • Derecho Registral. Informes  
  • Boleto de compra venta. Características. Modalidades. Pacto Comisorio.
  • Posesión COTI - ITI - Relación con la Escrituración.

Oferta Inmobiliaria - Mayo 2012


Área Metropolitana Buenos Aires

Es la 2da medición que realizo sobre el área que agrupa la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires. Para la medición utilizo los 2 portales de Internet más importantes en el rubro inmobiliario: Zonaprop perteneciente al grupo La Nación y Argenprop perteneciente al grupo Clarín.

Los resultados de las mediciones de cada portal no deben ser sumados ya que la oferta se repite en muchos casos. La idea es tener un valor aproximado del volumen del mercado de venta y alquiler.

Analizando la lectura actual con la del 24/03/2012 se observa que ha habido un incremento de la oferta de unidades en venta y alquiler.

Para Zonaprop el incremento de unidades en venta ha sido del 10% y en alquiler el 7%.

Para Argenprop el incremento de unidades en venta ha sido del 8% y en alquiler el 13%.

domingo, 13 de mayo de 2012

Taller de Tasación Inmobiliaria - IV edición


Taller práctico con tres tasaciones que el participante hará en clase guiado por el profesor. Para realizar las tasaciones se le suministrarán al alumno todos los documentos necesarios para realizar una práctica completa (título/plano municipal y reglamento/mensura para los PH, fotos para emular la visita). Podrá traer su notebook para realizar las busqueda de comparables en línea.


Opinión de los participantes de la edición III
·         Muy bueno aunque un poco corto.
·         Muy proactivo y didáctico. Aporta conocimientos para mejorar la forma de hacer tasaciones.
·         Me parece muy bueno, me aclaró muchas dudas.
·         El curso es de “10”, el nivel del docente espectacular.
·         Muy bueno!, mejoraría el café.
·    Me pareció bueno, me ayudo a afinar conocimientos. Me dio herramientas para simplificar el método de comparación. Completó el método de tasación que uso.
·         Muy bueno. Lo haría en más clases y menos horas.
·       Muy bueno. Se pudo aprovechar al máximo el horario y el envío de información por e-mail hace que se pueda practicar más. Facilidad para evacuar dudas.
·         Me pareció muy útil y excelente el docente. Tocamos todos los temas y además muy práctico.
·         Buena predisposición en las clases y con el material entregado.
·         El curso me pareció muy bueno, estaría bueno hacer un curso mas largo. El docente excelente explicando para el entendimiento del alumno.

martes, 8 de mayo de 2012

Seminario: Como impacta en el mercado inmobiliario el proyecto de modificación del Código Civil


Organizado por la Asociación Argentina de Directores y Profesores de Programas, Posgrados y Maestrías del sector Inmobiliario y de la Construcción (APPI) y el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), el seminario analizará el impacto sobre la actividad inmobiliaria de las modificaciones en el Código Civil.

martes, 1 de mayo de 2012

1° de Mayo de 2012



Feliz día del trabajador para todos los Corredores Inmobiliarios y Martilleros Públicos, que colaboran todos los días en acercar la oferta y la demanda inmobiliaria para lograr buenos resultados para todas las partes.

Cordialmente

Julio Valente